Modes d'emploi
Le marché immobilier de Pornic se présente tout en contrastes réunissant des quartiers très différents, de l'habitat diffus agricole aux quartiers chics surplombant l'océan.

Le marché immobilier de Pornic

Vaste commune au bord de l’atlantique d’environ 95 km² située sur le littoral sud Loire plus précisément sur la Côte de Jade, la ville de Pornic est devenue une station balnéaire réputée. Très fréquentée en saison et le weekend en intersaison, la ville de Pornic s’est étendue en rognant sur les terres agricoles par la réunion de villages comme Sainte Marie, Gourmalon et le Clion.

La commune de Pornic compte plus de 15 000 habitants dont la moyenne d’âge se situe autour de 47 ans, la population est constituée principalement de couples sans enfant dont plus de la moitié sont des cadres et des chefs d’entreprise. La ville de Pornic est très concernée par l'haliotropisme*.

(*) Haliotropisme est un terme utilisé en géographie sociale et en démographie pour désigner l'attraction de populations par les littoraux et par les régions maritimes en général.

 

Un marché immobilier très disparate

Pornic réunit huit quartiers très différents en termes d’urbanisme du centre très compact autour du vieux port, organisé en ruelles, escaliers et plusieurs paliers comprenant essentiellement des maisons de ville sans jardin, puis des maisons anciennes avec jardinet jusqu’au plateau de la haute ville partagé par le boulevard de Linz présentant des zones commerciales et des lotissements plus récents. A la périphérie de Pornic des hameaux campagnards d’habitat diffus se fondent par la croissance de la ville.

 

Plan de Pornic

Huit quartiers

Pornic   se divise en huit quartiers : Gourmalon, Le Clion – La Corbinière – La Porcherie, Sainte-Marie, Plage de Porteau - Clos du Bocage - La Girardière, Mousseaux - Noëveillard, Centre-ville - Halles-Bourg aux Moines, La Birochère - La Joselière – Le Plessis Maîs et Les Trois Croix – La Ficaudière.

 

Une spécificité très pornicaise : un déficit d’appartements à vendre ou à louer

Malgré de récents programmes de promotion immobilière de qualité sur la Ria (vallée de Pornic qui ouvre vers le vieux port), le marché immobilier souffre d’un déficit d’appartements à vendre ou à louer. En effet la ville compte 18 % des logements sous forme d’appartements contre une majorité de maisons individuelles 82%. Les agences immobilières de Pornic sont régulièrement interrogées par les acquéreurs pour des appartements sans malheuresement pourvoir proposer de biens en nombre suffisant.

 

L’influence de la vue sur l’océan atlantique

Ce portrait ainsi brossé explique des différences de prix très importantes d’un marché immobilier très tendu à Pornic entre les quartiers résidentiels de la Noëveillard, Gourmalon et Sainte Marie avec sa magnifique corniche du Porteau et les quartiers du Clion et de la Joselière par exemple. A ce constat s’ajoute une variable d’ajustement du prix très importante : la vue sur mer de premier et second niveau.

 

Un marché locatif « ubérisé*»

Les propriétaires représentent 75 % des logements et les locataires 23%, avec des logements sociaux qui ne représentent que 4 % du parc locatif.

Un marché locatif à l’année restreint alors que fleurit le marché locatif à la semaine plutôt classique dans une station balnéaire et dont certaines agences immobilières ont fait leur spécialité.

Mais plus encore depuis 5 ans s’est développé le marché locatif de standing de type Airbnb (par exemple 300 logements  pour une famille de 4 personnes étaient disponibles le 16 septembre 2019 via Airbnb). Cet évolution correspond au fait que les heureux propriétaires de maisons de famille ou secondaires louent par ce canal leur patrimoine pendant la saison ou leurs vacances pour « couvrir leurs charges » de leur propre aveu.

(*) L'uberisation (ou ubérisation), du nom de l'entreprise Uber, est un phénomène récent dans le domaine de l'économie consistant en l'utilisation de services permettant aux professionnels et aux clients de se mettre en contact direct, de manière quasi instantanée, grâce à l'utilisation des nouvelles technologies.

 

Le off-market*

Si quelques doux rêveurs possédant des propriétés de premier rang avec vue sur mer, le long du sentier des douaniers, annoncent la vente de leur villa de prestige, de particulier à particulier sur le boncoin, au prix exorbitant de 15 000 Euros le m², la plupart des biens d’exception se négocient à des prix au m² plus bas mais leur dimension les positionne entre 1 et 2 millions d’Euros via des agences spécialisées en réseau telles IAD France, qui recense plus 8 000 conseillers sur la France échangeant en interne, sans publicité ou avec des parutions énigmatiques. A lire aussi notre article sur l'immobilier de prestige et demeures de luxe https://www.wiker.fr/actualites/immobilier-de-prestige-a-pornic-et-sur-la-cote-atlantique-2019-10-05.

(*) Le « off market » (« hors marché », en français) se compose de biens d’exception dont la vente ne fait l’objet d’aucune annonce ni d’aucune publicité, ciblant une clientèle riche exigeant la plus stricte confidentialité.

 

Le rôle du mandataire immobilier dans l’évaluation du prix d’un bien immobilier.

Les temps de l’évaluation d’un bien immobilier « au doigt mouillé » par les "agences immo" est révolu. Le collaborateur d'une agence immobilière n’est plus seulement un vendeur immobilier mais un "acheteur immobilier" et ce surtout dans un marché immobilier tendu comme à Pornic où la pénurie de biens s’est installée pour longtemps, avec une demande croissante liée au dynamisme de la ville de Pornic et de Nantes.

Autres temps autres pratiques, un mandataire immobilier est un chef d'entreprise, il n'a pas vocation à remplir un catalogue de biens immobiliers mal cotés mais à vendre des biens au bon prix avec des honoraires plus bas que la moyennes des agences immobilières de Pornic parce que ses frais fixes sont moins élevés : pas d'agence physique pas de salarié.

 

Le prix de vente d'un bien immobilier à Pornic

Aujourd’hui, la vente d’un bien immobilier, appartement ou maison, au bon prix se réalise rapidement et c’est notre rôle d’évaluer le bon prix du bien par rapport au contexte et surtout par rapport à l’offre, parce que c’est ainsi que procèdent nos acquéreurs, le marché immobilier étant devenu beaucoup plus transparent et réactif grâce au web.

Les temps ont changé, un acquéreur est en mesure de comparer les biens en temps réel via Internet et peut solliciter une estimation argumentée sur des portails comme Meilleurs agents ou sur mon mini-site, comparaison également documentée par l’historique des ventes recensées par les notaires qui est devenu public.

En conclusion le prix de vente d’un bien immobilier à Pornic comme ailleurs fluctue selon l’offre et la demande mais toujours selon une croissance annuelle régulière, ce marché étant devenu très tendu. Notre groupe IAD France a mis au point un outil d’évaluation du prix de vente d'un bien immobilier qui combine les données évolutives du marché, l’historique des ventes dans le quartier recensé par les notaires et la comparaison des biens au moment de l’évaluation. Cette évaluation est gratuite et liée à la signature d’un mandat de vente.

 Laurent Le Dû

 

Laurent Le Dû

06 43 19 79 93

laurent.le-du@iadfrance.fr

M. Laurent LE DU (ID 37289), Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de ST NAZAIRE sous le numéro 790762223

 

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